Usufruitier ou nu propriétaire : qui doit payer la taxe foncière

Dans le paysage complexe de la propriété immobilière, la distinction entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas juste une affaire de droits, mais aussi de responsabilités fiscales, notamment en ce qui concerne la taxe foncière. Cette dernière, impôt local incontournable, est souvent source de confusion pour ceux qui vivent ce démembrement.

En 2025, face aux fluctuations des taux locaux et aux diverses exonérations possibles, mieux vaut comprendre clairement qui doit s’acquitter de cette charge afin d’éviter malentendus et mésaventures financières. Entre conventions particulières et obligations légales, on nous raconte souvent des versions différentes. Mais en réalité ? C’est bien l’usufruitier qui est en général redevable de la taxe foncière, même si la loi laisse la porte ouverte à d’autres arrangements – parfois contestables face au fisc. Vous voulez savoir comment jongler avec ces notions de démembrement de propriété, ce qui est inscrit dans le Code civil, ou encore comment optimiser la gestion de cet impôt ? Allons au cœur du sujet, sans tourner autour du pot.

Le Recap

• La taxe foncière est généralement due par l’usufruitier, détenteur du droit d’usage et des revenus du bien.
• Le nu-propriétaire, bien que propriétaire en droit, n’est pas redevable sauf convention spécifique notariée.
• Le Code civil (article 608) fixe les règles mais laisse place à des accords écrits, souvent validés par acte notarié.
• Des exonérations spécifiques existent, notamment pour les personnes âgées, handicapées, ou dans le cadre de constructions neuves.
• Tout démembrement de propriété impose une vigilance particulière pour éviter conflits et pénalités avec l’administration fiscale.

Comprendre les bases du démembrement de propriété et ses conséquences sur la taxe foncière

Le démembrement de propriété, derrière ce terme un peu barbare, désigne essentiellement cette division des droits attachés à un bien immobilier. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas que la propriété qui est dispersée mais ce sont les droits qui s’y rattachent, subtil mélange entre l’usus, le fructus et l’abusus. Des tas de familles, d’investisseurs ou de couples se retrouvent concernés, souvent surpris quand il s’agit de gérer la taxe foncière.

Dans ce cadre, l’usufruitier détient l’usus, soit le droit d’occuper le bien ou de le louer, et le fructus, qui lui donne droit aux fruits, en général les loyers. Le nu-propriétaire, lui, conserve l’abusus, c’est-à-dire le pouvoir de disposer du bien, comme le vendre ou le donner. Cet équilibre subtil, fixé par la loi, conditionne en grande partie qui doit régler les impôts locaux.

Plus concrètement, et c’est souvent là que ça se corse, c’est bien l’usufruitier qui figure sur l’avis de taxe foncière. C’est logique puisque ce dernier bénéficie de l’utilisation et des revenus. Mais attention, la loi n’exclut pas un arrangement contraire. Néanmoins, ces arrangements restent souvent inopposables à l’administration fiscale, ce qui peut aboutir à des conflits. Le plus simple ? Toujours formaliser toute dérogation dans une convention de démembrement, signée devant notaire.

Type de droit	Définition	Responsabilité fiscale (taxe foncière)
Usus	Droit d’utiliser le bien (habiter, louer)	Payant (usufruitier)
Fructus	Droit de tirer profit du bien (loyers)	Payant (usufruitier)
Abusus	Droit de disposer du bien (vendre, donner)	Non payant sauf convention (nu-propriétaire)

Dans le cas d’une résidence familiale démembrée, j’ai souvent vu des situations où l’usufruitier naturel, souvent le parent veuf, prenait en charge la taxe foncière, parfois sans vraiment comprendre les subtilités. Cela engendre parfois des tensions avec les enfants nus-propriétaires. Et pourtant, la responsabilité légale de l’usufruitier s’impose inévitablement.

Les bailleurs aussi s’intéressent à cette mécanique quand ils veulent optimiser leur fiscalité ou les transmissions. C’est aussi un moyen de protéger les intérêts de chacun, à condition d’être clair sur qui paie quoi. J’ai eu un cas compliqué en 2022, où une famille avait signé une convention aux clauses confuses : l’usufruitier pensait ne rien devoir alors que la taxe foncière venait frapper à sa porte chaque année. Moralité ? La forme et la précision sont impératives

Quelle règle fiscale s’applique en 2025 pour le paiement de la taxe foncière en cas de démembrement ?

Selon le Code civil (article 608) et le Code Général des Impôts (CGI), il est assez clair que c’est l’usufruitier qui est le redevable naturel de la taxe foncière. En effet, à la date du 1er janvier de l’année d’imposition, celui qui détient le droit d’usage doit régler cet impôt local, quelle que soit la convention signée avec le nu-propriétaire.

Mais si l’usufruitier perçoit en conséquence les avantages (usage, loyers), il doit aussi en assumer les obligations fiscales. Malheureusement, les contours d’une péréquation de charges ne peuvent être opposés à l’administration. Elle veut voir noir sur blanc qui est débiteur, autrement dit qui supporte l’impôt.

Cela dit, les propriétaires démembrés peuvent conclure un contrat de bail ou une convention signée, dans laquelle ils fixent autrement la répartition des charges, mais cela reste une question privée entre eux. En pratique, ce contrat pourrait prévoir que le nu-propriétaire règle la taxe foncière, auquel cas l’usufruitier peut demander son remboursement. Ce montage doit être clair et vérifié par un expert (notaire, avocat) car c’est le fisc qui tranche en cas de litige.

Avant 1er janvier	Au 1er janvier	Conséquence pour la taxe foncière
Usufruitier détient l’usage	Usufruitier redevable	Usufruitier paie la taxe
Nu-propriétaire seul propriétaire sans usufruit	Nu-propriétaire redevable	Nu-propriétaire paie la taxe
Démembrement temporaire avec expiration de l’usufruit	Plénitude propriété revient au nu-propriétaire	Nu-propriétaire paie la taxe ensuite

Les dernières précisions réglementaires viennent également préciser les modalités de déclaration et les seuils d’exonération. Il est judicieux de parcourir régulièrement les textes sur le site officiel de la Direction générale des Finances publiques pour éviter des erreurs administratives qui peuvent coûter cher.

Les exonérations possibles pour l’usufruitier : quand la taxe foncière peut être réduite ou annulée

Parce que la loi n’est jamais un bloc monolithique, des exonérations sont établies, notamment en faveur des usufruitiers qui peuvent être aussi des personnes âgées, handicapées ou occupants de constructions neuves. Ces mécanismes sont souvent méconnus, voire oubliés, ce qui peut s’avérer dommageable quand on connaît leur impact positif.

Parmi les principaux cas d’exonération, voici ce qui ressort souvent :

• Bénéficiaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) ou de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI), sous conditions d’occupation.
• Personnes titulaires de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) et les personnes de plus de 75 ans en dessous de certains plafonds de revenus.
• Exonérations temporaires : jusqu’à deux ans pour toute construction neuve, reconstruction ou extension.
• Biens reconnus comme économes en énergie, avec exonération pouvant aller jusqu’à cinq ans selon la collectivité territoriale.
• Prêts aidés à plus de 50% de financement (PTZ, éco-PTZ, etc.) peuvent également ouvrir droit à quinze ans d’exonération.
• Logements destinés à la location aux populations défavorisées bénéficient aussi d’une exonération de quinze ans.

Ce n’est pas négligeable, car la taxe foncière peut vite peser lourd, surtout si on se trouve dans une commune avec des taux élevés. Ces exonérations permettent de réduire la pression sur les budgets personnels des usufruitiers, souvent des retraités ou des familles aux revenus modestes.

Applications pratiques et retours d’expérience sur la gestion de la taxe foncière en cas de démembrement

L’expérience démontre que le plus dur dans la gestion d’un bien en propriété démembrée n’est pas tant la compréhension des textes, mais la mise en accord entre les parties prenantes. Les conflits liés à la taxe foncière sont fréquents et souvent évitables si les conditions sont posées clairement dès l’origine.

Voici quelques conseils pratiques souvent validés par les spécialistes :

• Formaliser la convention de démembrement avec un notaire pour fixer clairement qui paie quoi et sous quelles conditions.
• Mettre en place un compte joint dédié à la gestion des charges communes, incluant la taxe foncière.
• Communiquer régulièrement entre usufruitier et nu-propriétaire, surtout si l’usufruit est temporaire ou si le bien génère des revenus locatifs.
• Anticiper les exonérations en vérifiant les conditions d’éligibilité pour en bénéficier pleinement.
• Recourir à un expert fiscal pour optimiser la répartition de la charge fiscale et éviter les litiges.

Situation	Recommandation	Impact fiscal
Usufruitier vit dans le bien	Charge fiscale directe à l’usufruitier	Taxe foncière à sa charge
Usufruitier loue le bien	Taxe foncière supportée par usufruitier, parfois répercutée sur loyers	Optimiser déduction et exonérations
Nu-propriétaire paie la taxe (par convention)	Formaliser remboursements et droits	Eviter conflits et pénalités

Dans une expérience personnelle remontant à 2020, un couple de septuagénaires usufruitiers de leur logement a demandé l’aide d’un notaire pour clarifier leur situation fiscale. Ils ont ainsi pu bénéficier d’exonérations liées à leur âge et à leurs revenus, ce qui a considérablement diminué leur charge fiscale. Mais ce qui a surtout préservé leur relation avec les enfants nus-propriétaires, c’est la transparence et la mise en place d’un cadre clair. La leçon ? Rien ne vaut la rigueur et la clarté face aux obligations fiscales, en particulier dans un contexte aussi délicat.

Questions fréquentes sur le paiement de la taxe foncière en démembrement

• Qui paie la taxe foncière en cas d’usufruit ?
  C’est normalement l’usufruitier, détenteur des droits d’usage et des fruits du bien, qui est redevable.
• Le nu-propriétaire peut-il être amené à payer la taxe ?
  Oui, si une convention écrite le stipule explicitement, même si cela ne modifie pas la responsabilité fiscale aux yeux du fisc.
• Y a-t-il des exonérations possibles ?
  Oui, notamment pour des personnes âgées, handicapées, ou pour certains logements neufs ou économes en énergie.
• Que faire en cas de litige sur la taxe foncière ?
  Faire appel à un notaire ou un avocat pour clarifier les conventions et éventuellement saisir le tribunal administratif.