Bordeaux continue d’attirer les investisseurs immobiliers avec son dynamisme Ă©conomique et culturel. Pourtant, tous les quartiers ne se valent pas quand il s’agit de placer son argent. En 2025, mieux vaut connaĂ®tre les spĂ©cificitĂ©s locales avant de se lancer pour Ă©viter les mauvaises surprises. Entre un centre-ville en recul des prix et des pĂ©riphĂ©ries qui montent en puissance, les choix peuvent paraĂ®tre complexes. Quelles zones offrent un bon Ă©quilibre entre rentabilitĂ©, demande locative et potentiel d’évolution ? Comment adapter son investissement Ă son budget et Ă son profil sans tomber dans les clichĂ©s ?
Ce guide décortique les quartiers bordelais les plus pertinents pour un investissement immobilier serein et réaliste. Du nord au sud, de la rive droite à la rive gauche, voici des pistes concrètes pour réussir son placement sans ambition démesurée mais avec une stratégie bien avisée.
Si tu n’es pas sĂ»re d’oĂą tu veux investir tu peux aussi lire mon article sur les meilleurs quartiers oĂą investir Ă Lyon ou les meilleurs quartiers Ă Paris
Les quartiers au cœur des projets urbains : où le foncier prend de la valeur
La croissance démographique et l’attractivité économique de Bordeaux font bouger les quartiers de la ville à rythme inégal. Pour investir intelligemment, il faut repérer où se concentrent les grands projets de rénovation, car ces zones deviennent rapidement des pôles forts en demande locative et voient leur prix s’apprécier. La région de Bordeaux-Belcier, par exemple, fait partie du projet d’envergure Bordeaux Euratlantique qui vise à transformer l’ancien secteur industriel Sud de la gare Saint-Jean en véritable quartier d’affaires et de logements mixtes.
Cette transformation prévoit la création de 2 millions de mètres carrés d’espaces neufs incluant bureaux, commerces et logements d’ici 2030. Proximité immédiate de la gare TGV, équipements modernes, et desserte tramway sont des atouts majeurs. Pour un investisseur, c’est une valeur sûre sur le long terme car la demande locative est soutenue notamment par les cadres et jeunes actifs.
- Accessibilité optimale grâce à la gare Saint-Jean et le tramway
- Offres neuves et modernes avec des programmes récents
- Demande locative qualifiée et forte, facilitant la mise en location rapide
À l’opposé, le quartier Bacalan, autrefois ouvrier, connaît un lifting impressionnant. Celui-ci bénéficie d’une ambiance urbaine devenue tendance autour de la Cité du Vin et des Bassins à Flot. La mixité sociale et générationnelle attire bien sûr des profils d’acheteurs variés, ce qui est un gage de stabilité pour les investisseurs.
Selon Mathieu Babin, agent immobilier bordelais, le prix moyen du mètre carré y reste raisonnable (environ 3 800 €/m² pour les appartements) avec une bonne dynamique de développement des infrastructures et opportunités de nouveaux programmes. Bacalan ne fait plus peur, c’est un quartier où il faut regarder de près pour un placement en 2025.
| Quartier | Prix moyen m² (apparts) | Points forts | Potentiel d’Ă©volution |
|---|---|---|---|
| Bordeaux Belcier | ~4 200 € | Proximité gare TGV, Tram, Neuf | Très élevé (projets Euratlantique) |
| Bacalan | ~3 800 € | Quartier en reconversion, Bassins à Flot | Élevé, aménagements en cours |
Ce genre d’investissement urbain est un bon compromis si tu souhaites éviter les grosses rénovations et miser sur des logements neufs ou récents. Il offre aussi de belles perspectives de plus-value, même si les rentabilités immédiates peuvent être plus étroites que dans des quartiers plus populaires.
Les quartiers résidentiels stables : un choix sûr pour un investissement pérenne
Si tu préfères la stabilité avant tout, certains quartiers comme Caudéran restent des valeurs refuges. Ce secteur résidentiel prisé, surnommé le « Neuilly de Bordeaux », attire des familles et des cadres grâce à un cadre calme, des écoles réputées (Grand Lebrun par exemple) et la proximité du parc Bordelais. Ici les prix sont élevés, mais ils se maintiennent bien, avec un contraste net entre le prix des appartements (environ 4 000 €/m²) et celui des maisons (plus de 5 500 €/m²).
Investir à Caudéran, c’est miser sur un marché où la demande locative est régulière et qualitative. Les biens ont tendance à bien se valoriser, avec peu de baisse même en période de ralentissement économique local. Ce quartier convient particulièrement si tu souhaites louer à des familles ou des professionnels installés sur le long terme.
- Cadre calme et résidentiel, bonne qualité de vie
- Nombreuses écoles de qualité, ce qui attire les familles
- Marché stable, peu exposé aux à -coups des tendances
En revanche, les prix d’entrée sont plus élevés, ce qui peut réserver cette option aux investisseurs disposant d’un budget plus confortable. Les biens y sont souvent en bon état, donc peu de travaux à prévoir. Une situation idéale pour ceux qui veulent éviter la galère des chantiers et privilégier un investissement serein.
| Atouts | Inconvénients | Type de locataires |
|---|---|---|
| Calme, proche écoles, parcs | Prix au m² élevé | Familles, cadres |
Les quartiers à prix accessibles et à fort potentiel : opportunités pour petits budgets
Tout le monde n’a pas un gros apport, et c’est justement là que des quartiers comme La Bastide et Nansouty entrent en jeu. Ces zones restent plus abordables (autour de 4 000 €/m²) et affichent un potentiel de croissance intéressant grâce aux projets en cours et à une forte demande locative.
La Bastide, sur la rive droite, bénéficie de la proximité du centre grâce au pont Chaban-Delmas, au tramway et au dynamisme du développement urbain initié dans des secteurs comme Bastide Niel. C’est un quartier mixte avec un équilibre entre jeunes actifs et familles. Le prix des appartements y dégringole moins qu’ailleurs (-0,6%), signe d’une attractivité solide.
- Prix encore accessibles pour Bordeaux
- Transformation urbaine constante et projets d’aménagement en cours
- Demande locative diversifiée des jeunes actifs aux familles
Nansouty affiche aussi un marché où les prix ont ralenti leur envolée mais demeurent bien positionnés. En dépit de sa réputation, le réseau tram est un peu moins favorable, ce qui est compensé par un attractivité locale grâce aux commerces et aux écoles. Cela peut être une option intéressante si tu envisages un investissement locatif à moyen terme.
| Quartier | Prix moyen m² | Type de biens | Potentiel |
|---|---|---|---|
| La Bastide (Rive Droite) | ~4 200 € | Appartements et maisons | En forte transition, attractif |
| Nansouty | ~4 500 € | Maisons et appartements | Potentiel lié à la demande familiale |
Ces quartiers sont parfaits pour les investisseurs qui veulent démarrer petit ou qui ne souhaitent pas aller sur des marchés surchauffés. Garde à l’esprit que même sans être expert ni avoir un budget conséquent, il est possible de réussir un placement locatif, comme le prouve l’expérience de nombreux investisseurs débutants.
La périphérie bordelaise : trouver la bonne balance entre prix attractifs et qualité de vie
À seulement 15 minutes du centre de Bordeaux, des communes comme Artigues-près-Bordeaux attirent de plus en plus les investisseurs soucieux d’un bon rapport qualité/prix. Ici, le coût du mètre carré est plus doux que dans la ville, autour de 3 000 euros, et le cadre de vie reste agréable pour des locataires en quête d’un compromis entre accès rapide à la métropole et environnement plus calme.
C’est un choix très pertinent pour optimiser la rentabilité locative tout en limitant les risques liés à un marché urbain tendu. De nombreux programmes neufs comme La Belle Aire contribuent à rénover l’offre locale en répondant aux attentes actuelles : confort, sécurité et environnement calme.
- Prix au m² plus abordables que Bordeaux centre
- Proximité grâce à la rocade facilitant les déplacements
- Demande forte des ménages à revenus moyens recherchant la qualité de vie
Cette approche est aussi une excellente réponse si tu préfères un investissement avec peu de gestion locative compliquée et un risque moindre. En suivant cette piste, il est important de bien vérifier la qualité des infrastructures et la facilité de transport vers Bordeaux, puisque cela demeure un critère essentiel d’attractivité pour tes futurs locataires.
| Commune | Prix moyen m² | Avantages | Public ciblé |
|---|---|---|---|
| Artigues-près-Bordeaux | ~3 000 € | Prix accessible, calme, proche Bordeaux | Ménages à revenus moyens, familles |
Le centre-ville historique et ses contraintes : orienter son investissement en connaissance de cause
Le centre de Bordeaux, notamment les secteurs comme Saint-Pierre et Chartrons, reste un marché cher et concurrentiel. Le prix moyen oscille autour de 5 000 à 5 500 €/m² pour les appartements, avec une légère baisse depuis 2023. La pierre de taille, les immeubles anciens avec cachet attirent toujours un profil d’investisseurs à la recherche de biens avec caractère, souvent loués à des cadres et à des jeunes couples.
Ce marché exige cependant plus de vigilance. Les prix restent élevés, ce qui freine la rentabilité immédiate. Les logements sont souvent anciens et nécessitent un entretien ou des travaux, alors que la réglementation pour la mise en location devient de plus en plus contraignante. Les petits immeubles comme ceux des quartiers Capucins / Victoire ou Saint-Seurin constituent un placement possible si tu sais gérer des rénovations partielles ou envisager des découpages pour rentabiliser un peu plus.
- Prix élevés et baisse modérée (-6 à -7 % sur certains secteurs)
- Demande locative forte mais profil exigeant
- Travaux et gestion souvent complexes qui peuvent freiner les débutants
On note aussi une dynamique intéressante avec des dispositifs d’incitation comme le permis de diviser et louer, destiné à faciliter l’optimisation des logements dans ces quartiers. Les agences immobilières locales du type Saint-Pierre Immobilier ou Capucins Invest accompagnent particulièrement bien les investisseurs dans ces démarches complexes.
| Quartier | Prix moyen m² | Spécificités | Conseil Investissement |
|---|---|---|---|
| Saint-Pierre | ~5 200 € | Cœur historique, bien entretenu mais cher | Bien préparer plan de rénovation |
| Capucins / Victoire | ~4 600 € | Quartier mixte, permis de diviser | Investir en optimisation locative |
| Saint-Seurin / Fondaudège | ~5 200 € | Maisons haut de gamme, tram proche | Viser familles, long terme |
FAQ sur l’investissement immobilier Ă Bordeaux
Quels sont les quartiers les plus rentables pour un premier investissement Ă Bordeaux ?
Les quartiers comme Bacalan ou la Bastide offrent un bon compromis entre prix abordables et potentiel de valorisation. La proximité du tramway et les projets urbains assurent une demande locative solide sans forcément un gros apport initial.
Peut-on investir Ă Bordeaux sans avoir un gros budget ?
Absolument. Il existe des opportunités dans les quartiers périphériques comme Artigues-près-Bordeaux ou dans certains secteurs de Nansouty où les prix restent raisonnables. Il faut cependant bien préparer son projet et privilégier les biens prêts à louer pour limiter les risques et les surcoûts.
Faut-il privilĂ©gier le neuf ou l’ancien pour investir Ă Bordeaux ?
Le neuf assure souvent moins de gestion et de travaux, idéal si tu débutes ou si tu souhaites un investissement solide et peu contraignant. L’ancien peut offrir des prix plus bas mais demande d’être prêt à gérer des rénovations. Tout dépend de ton profil et de ton appétence pour le bricolage.
Quels sont les risques à éviter lors d’un investissement à Bordeaux ?
Ne pas vérifier la qualité du quartier (transports, commerces, écoles) ou investir dans un secteur avec une demande locative faible peut être fatal. Il faut aussi se garder des biens qui nécessitent trop de travaux si tu n’as pas le temps ou le budget pour les gérer. Un bon accompagnement professionnel est crucial.
Comment choisir la bonne agence immobilière à Bordeaux ?
Privilégie celles qui connaissent bien les quartiers ciblés, comme Saint-Pierre Immobilier ou Capucins Invest. Demande des avis, compare les services et assure-toi qu’elles auront une vraie compréhension de ton projet. Le choix d’une agence influence ta réussite.